Il risarcimento del danno nella risoluzione della locazione commerciale per colpa del conduttore

Introduzione

Quando il conduttore di un immobile ad uso commerciale è moroso, il locatore si avvale solitamente della procedura speciale di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c., che contiene in sé la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento. A valle dell’esecuzione, però, si pone una questione meno scontata: quanto spetta al locatore a titolo di risarcimento del danno una volta riconsegnato l’immobile?

Il problema della quantificazione del danno dopo la consegna anticipata dell’immobile

Riconsegnato il bene, il locatore ne riacquista la disponibilità materiale. Su questo punto si è sviluppato un dibattito giurisprudenziale, con ricadute concrete sulla misura del risarcimento: la riconsegna anticipata dell’immobile estingue il danno, o residua in capo al locatore il diritto al risarcimento per i canoni non più percepiti fino alla scadenza naturale del contratto (o, almeno, fino al reperimento di un nuovo conduttore)?

Il contrasto giurisprudenziale

Sul punto la giurisprudenza di legittimità si era divisa in due indirizzi: uno, minoritario, escludeva in radice la risarcibilità della mancata percezione dei canoni dopo la riconsegna; l’altro, maggioritario e più risalente, riconosceva al locatore il danno da mancato guadagno fino alla scadenza naturale o al reperimento di un nuovo conduttore. Sul contrasto è intervenuta da ultimo Cass., Sez. Un., n. 4892/2025, su rimessione della Terza Sezione civile (ord. interloc. n. 31276 del 9 novembre 2023).

L’orientamento minoritario

L’orientamento minoritario, espresso in particolare da Cass. civ., sez. VI-3, 10 dicembre 2013, n. 27614, e successivamente confermato da Cass. civ., sez. VI-3, 20 gennaio 2017, n. 1426, muoveva da una specifica ricostruzione causale del contratto di locazione: il canone è il corrispettivo della privazione del godimento, sicché, ripristinato il godimento per effetto della riconsegna, viene a mancare la stessa ragione giustificativa del canone.

Si legge testualmente nella sentenza:

«Poiché il canone locativo lo compensava della privazione della facoltà di godimento diretto, in via di utilizzazione positiva del bene o per mera detenzione, nonché di quella indiretta mediante conferimento ad altro terzo per uno di quei titoli, è palese che la mancata percezione del canone, tanto fino alla scadenza quanto fino alla rilocazione, non può essere considerata di per sé una "perdita" e ciò per il suo carattere corrispettivo rispetto alla privazione del godimento. […] Cessata quella privazione e ripristinato il godimento la mancata percezione del canone non può essere considerata perdita».

— Cass. civ., sez. VI-3, 10 dicembre 2013, n. 27614, in motivazione.

Nella stessa direzione si era espressa la massima resa da Cass. civ., 20 gennaio 2017, n. 1426, secondo cui:

«In ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto […] non configura di per sé un danno da perdita subita, né un danno da mancato guadagno, non ravvisandosi in tale mancata percezione una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, stante il carattere corrispettivo del canone rispetto alla privazione del godimento».

— Cass. civ., sez. VI-3, 20 gennaio 2017, n. 1426, massima ufficiale.

Secondo questo indirizzo, dunque, un danno risarcibile poteva configurarsi solo nell’ipotesi specifica in cui le condizioni in cui l’immobile era stato restituito impedissero di fatto al locatore di esercitare nuovamente il godimento (diretto o tramite nuova locazione): si trattava, però, di un danno da inesatto adempimento dell’obbligazione di restituzione ex art. 1590 c.c., commisurato al tempo necessario per il ripristino, e non di un autentico danno da risoluzione.

L’orientamento maggioritario

Il secondo indirizzo, più risalente e di gran lunga prevalente, riconduceva invece il danno del locatore alla regola generale dell’art. 1453 c.c., letto in combinato con l’art. 1223 c.c.: alla risoluzione per inadempimento si accompagna sempre il diritto del contraente fedele al risarcimento del danno, comprensivo del cosiddetto interesse positivo, ossia di quanto egli avrebbe conseguito se il contratto fosse stato regolarmente adempiuto.

In termini espliciti, Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2020, n. 8482, ha affermato:

«Il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile».

— Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2020, n. 8482, in motivazione.

Il principio è stato successivamente ribadito da Cass. civ., sez. VI-3, 5 gennaio 2023, n. 194, che ha cassato la sentenza di merito la quale aveva ridotto il risarcimento alle sole sei mensilità del preavviso di recesso, affermando che:

«In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l’utile ricavato o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto».

— Cass. civ., sez. VI-3, 5 gennaio 2023, n. 194, principio di diritto.

Sullo sfondo, lo stesso impianto teorico era stato confermato — su un piano più generale e in tema di contratti corrispettivi — anche dalle Sezioni Unite n. 28022/2021, in materia di leasing traslativo:

«Nei contratti a prestazioni corrispettive, alla risoluzione per inadempimento si accompagna il diritto, per il contraente fedele, al risarcimento del danno, non limitato all’interesse negativo ("id quod interest contractum non fuisse") ma esteso all’interesse positivo ("quantum lucrari potuit"), atteso, per un verso, che l’azione di risoluzione è alternativa all’azione di adempimento, la quale è senz’altro finalizzata al conseguimento dell’interesse positivo».

— Cass. civ., Sez. Un., 14 ottobre 2021, n. 28022, massima ufficiale.

La soluzione delle Sezioni Unite n. 4892 del 2025

Il contrasto è stato composto da Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892. Le Sezioni Unite hanno aderito all’orientamento maggioritario, ma con una precisazione importante: il diritto al risarcimento non discende automaticamente dalla semplice risoluzione nella misura pari ai canoni residui, ma va invece ricostruito in concreto secondo le regole comuni dell’art. 1223 c.c., con un preciso onere probatorio a carico del locatore.

Il cuore della motivazione respinge la lettura della locazione come scambio fra "rinuncia al godimento" e "compenso":

«L’affermazione secondo cui la dimensione causale del contratto di locazione riposerebbe sulla preliminare "rinuncia al godimento diretto" da parte del locatore esprime una prospettiva del tutto marginale della realtà contrattuale della locazione: non appare, infatti, necessariamente configurabile, in capo a tutti coloro che intendono trasmettere a terzi il godimento di un immobile di cui hanno la disponibilità, un qualche apprezzabile interesse per il godimento diretto del proprio immobile […]. Converrà piuttosto tener ferma e valorizzare la più limitata dimensione dello scambio (in sé considerato) tra l’utilità economico-sociale rappresentata dal godimento di un bene immobile e l’importo monetario del canone».

— Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892, § 12.

Di conseguenza, la riconsegna anticipata non azzera l’inadempimento, ma anzi ne è la manifestazione:

«La restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente […] non potrà mai costituire il ripristino di un preesistente equilibrio delle sfere giuridico-patrimoniali delle parti […], quanto piuttosto l’attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano positivamente vincolate».

— Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892, § 15.

Il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite è il seguente:

«Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando, in ogni caso, esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.».

— Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892, principio di diritto, § 24.

La prima, decisiva indicazione che si ricava dalla pronuncia è che la pretesa risarcitoria non va confusa con l’azione di adempimento: solo con quest’ultima il locatore può esigere il pagamento dei canoni convenuti fino alla scadenza del rapporto come adempimento del programma negoziale. L’azione di risarcimento, invece, ha ad oggetto le conseguenze pregiudizievoli dell’inadempimento e va liquidata secondo le regole comuni dell’art. 1223 c.c.

Sul piano della quantificazione, le Sezioni Unite recuperano e valorizzano la distinzione fra danno-evento e danno-conseguenza. L’inadempimento del conduttore produce un danno-evento che, in astratto, coincide con la mancata percezione dei canoni residui fino alla scadenza naturale del contratto (o fino al reperimento di un nuovo conduttore); il danno effettivamente risarcibile, però, è solo il danno-conseguenza, cioè quanto sia derivato in via immediata e diretta da quell’evento, ai sensi dell’art. 1223 c.c. In motivazione si legge:

«L’operazione di liquidazione del danno si fonda necessariamente sulla preliminare distinzione fra danno-evento (qui coincidente con l’inadempimento e identificato dalla mancata percezione dei canoni di locazione concordati fino alla scadenza del contratto o al reperimento di un nuovo conduttore) e danno-conseguenza disciplinato dall’art. 1223 c.c., ai sensi del quale […] il ‘mancato guadagno’ del locatore, in tanto potrà ritenersi risarcibile, in quanto appaia configurabile alla stregua di una “conseguenza immediata e diretta” dell’inadempimento».

— Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892, § 18.

La conseguenza pratica è di immediata percezione: la pretesa del locatore non si liquida in via automatica, parametrandola al monte canoni residui (che corrisponde al solo danno-evento), ma richiede la prova del nesso di causalità giuridica fra l’evento e le conseguenze pregiudizievoli effettivamente patite. Tale nesso costituisce, secondo le Sezioni Unite, oggetto di un preciso onere probatorio gravante sul locatore:

«Tale nesso di ‘causalità giuridica’ tra l’evento di danno e le sue conseguenze pregiudizievoli (alias il carattere di derivazione immediata e diretta di queste ultime dal primo) costituisce materia di un onere probatorio (necessariamente) incombente sul locatore ai sensi dell’art. 2697 c.c.; e tanto, a prescindere da quanto il conduttore potrà eventualmente opporre ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c.».

— Cass. civ., Sez. Un., 25 febbraio 2025, n. 4892, § 18.

In concreto, dunque, sarà compito del locatore allegare e dimostrare in che termini la mancata percezione dei canoni residui sia stata effettiva conseguenza dell’inadempimento del conduttore, anziché di una propria libera scelta o inerzia: snodo probatorio centrale è la prova di essersi tempestivamente attivato, una volta riacquistata la disponibilità dell’immobile, per il reperimento di un nuovo conduttore. Un’ingiustificata inerzia in tale ricerca legittima il giudice, secondo buona fede, a ridurre — o anche a escludere — il risarcimento.

Una distinzione importante: azione di adempimento e azione di risarcimento

Quanto fin qui detto presuppone che il contratto sia stato effettivamente risolto per inadempimento del conduttore. Diverso è invece il caso in cui la consegna anticipata dell’immobile non discenda da una risoluzione, ma da un recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978 — che si riveli, però, inefficace per assenza dei presupposti.

Su questo punto, Cass. civ., sez. III, 9 settembre 2022, n. 26623, ha chiarito che il recesso illegittimo del conduttore non produce alcun effetto risolutivo del contratto, il quale prosegue fino alla sua naturale scadenza. Ne consegue che il locatore non chiede un risarcimento, ma esige l’adempimento dei canoni convenuti. Si legge in motivazione:

«L’evocazione della norma sul mandato e di quella sul rapporto di lavoro, per le quali si privilegia la conseguenza del risarcimento del danno è fuori luogo, in quanto in quei contratti una delle prestazioni ha ad oggetto un’opera […]. Nella locazione, invece, si è in presenza di una prestazione di conferimento del godimento che resta insensibile di fronte al recesso illegittimo».

— Cass. civ., sez. III, 9 settembre 2022, n. 26623, § 2.2.

E ancora, con specifico riferimento al caso deciso:

«L’accertata — e non contestata — assenza, nel caso in esame, dei gravi motivi previsti dalla legge non può che condurre […] a far ritenere fondata la pretesa creditoria azionata dalla locatrice a titolo di adempimento, non potendosi considerare intervenuta la risoluzione del rapporto contrattuale».

— Cass. civ., sez. III, 9 settembre 2022, n. 26623, § 3.

La distinzione ha conseguenze pratiche di grande rilievo. Nell’azione di adempimento, il locatore richiede ciò che gli spetta in base al contratto: i canoni, integralmente, fino alla naturale scadenza, senza l’onere di provare di essersi attivato per una nuova locazione e senza che possa essergli opposto l’art. 1227 c.c. nella misura in cui invece opera per il risarcimento. Nell’azione di risarcimento (post-risoluzione), come chiarito dalle Sezioni Unite del 2025, l’onere probatorio è più gravoso e la determinazione del quantum non è automatica.

Va aggiunto un tassello che le Sezioni Unite richiamano e che conviene tenere a mente: il contratto non cessa per il solo fatto che il conduttore offra in restituzione l’immobile, se il locatore non accetta. In questo senso si era già pronunciata Cass. civ., 17 dicembre 2010, n. 25638, secondo cui:

«Il contratto di locazione cessa esclusivamente alla scadenza espressamente prevista o alla data indicata nella disdetta senza che sia sufficiente, allo scopo (salvo che tale facoltà non sia stata espressamente riconosciuta in contratto) che il conduttore offra in restituzione l’immobile al locatore».

— Cass. civ., 17 dicembre 2010, n. 25638, massima ufficiale.

Conclusioni e consigli operativi

Dopo la sentenza delle Sezioni Unite n. 4892/2025 il quadro, almeno nelle sue linee generali, è chiaro. Conviene però tradurlo in indicazioni concrete, perché le strategie processuali e le buone prassi contrattuali del locatore e del conduttore restano specularmente opposte.

Per il locatore

Il diritto al risarcimento dei canoni non più percepiti fino alla scadenza naturale del contratto sussiste, ma non è scontato nel quantum. Il locatore che intenda far valere tale pretesa deve, in primo luogo, scegliere con consapevolezza fra azione di adempimento e azione di risarcimento. Se il contratto è ancora in essere (perché, ad esempio, il conduttore si è limitato a un recesso illegittimo) può preferire l’adempimento, che è di gestione probatoria più lineare. Se invece intende chiudere il rapporto con domanda di risoluzione — naturale sbocco della morosità — dovrà assumersi il maggiore onere probatorio richiesto dalla pronuncia del 2025: documentare l’attivazione per il reperimento di un nuovo conduttore (conferimento di mandato ad agenzie, pubblicazione di annunci, eventuali trattative non andate a buon fine), conservare evidenza delle offerte ricevute e dei motivi di un eventuale rifiuto, ed evitare condotte di apparente inerzia che il giudice possa leggere come imputabili allo stesso locatore ex art. 1227, comma 2, c.c.

Per il conduttore

Il conduttore, per contro, non può confidare sul fatto che la riconsegna anticipata dell’immobile chiuda i conti con il locatore. La consegna anticipata infatti non estingue l’obbligazione risarcitoria né risolve il contratto (in caso di perdurante sua efficacia).

Quando la risoluzione consegua all’inadempimento, il conduttore può comunque limitare l’entità del risarcimento, allegando e provando — ai sensi dell’art. 1227, comma 2, c.c. — l’inerzia del locatore nella ricollocazione del bene sul mercato, le offerte di nuova locazione ingiustificatamente rifiutate, o la possibilità (non sfruttata) di un godimento alternativo dell’immobile. La buona fede, evocata in più passaggi dalla pronuncia del 2025, lavora in entrambe le direzioni: chiede al locatore di non lucrare sulla risoluzione, e al conduttore di non scaricare sul locatore le conseguenze del proprio inadempimento.

Domande e risposte